在小区里，业委会和物业公司一直是绕不开的话题。有人骂物业是吸血鬼，也有人说业委会是摆设。可当问题真正出现时，业主往往一头雾水：到底是谁应该负责？

　　“物业突然断水断电，说是业委会没交费！”

　　“业委会要换物业，结果垃圾堆成山没人管…”

　　“两边天天扯皮，最后吃亏的还是我们业主？”

　　一、为什么受伤的总是业主？

　　1.权力边界模糊，业主成“人质”。

　　物业：“业委会不批钱，我只能停服务！”

　　业委会：“物业账目有问题，必须换掉！”

　　真相：双方用“极端手段”互相施压，最终瘫痪的是小区日常运维。

　　2.利益纠葛下的“暗战”。

　　案例：某小区业委会主任被曝私下收物业“好处费”，导致业主联名罢免。

　　数据：超60%物业合同纠纷涉及公共收益分配(如广告费、停车费)。

　　3.信息不透明，业主“被代表”。

　　“物业费说涨就涨？”“维修基金用在哪了？”

　　——业委会和物业互相甩锅，业主却拿不到关键证据！

　　二、血泪案例：一场“斗争”毁掉一个小区。

　　北京某高端小区真实事件：

　　冲突起因：业委会指控物业贪污百万电梯广告费。

　　激化过程：物业拒交账目，业委会发动业主拒缴物业费。

　　结局：

　　→ 保洁、保安罢工，垃圾堆积引发疫情风险。

　　→ 房价3个月跌15%，业主集体维权报警。

　　教训：没有赢家的战争，最终代价由全体业主承担！

　　三、业主自救指南：如何避免成为“炮灰”？

　　原则：对事不对人，用规则说话！

　　1.要求双方公开“底牌”。

　　物业必须公示：合同条款、收支明细、服务标准。

　　业委会必须公开：会议记录、投票结果、决策依据。

　　(附《民法典》第943条：业主有权查询所有相关资料)。

　　2.建立“业主监事会”。

　　由非业委会成员组成，独立监督物业和业委会。

　　定期召开听证会，现场质询关键问题。

　　3.引入第三方“裁判”。

　　街道办/居委会：协调双方谈判，确保程序合法。

　　专业审计机构：彻查物业账目，堵住资金漏洞。

　　法律顾问：解读合同条款，避免“拍脑袋”决策。

　　四、终极警示：警惕这3种危险信号！

　　业委会和物业频繁互相发“红头文件”。

　　业主群分成两派互相攻击，没人讨论解决方案。

　　小区服务明显滑坡，但双方只顾推卸责任。

　　记住：业委会和物业本该是“合作伙伴”，而非“死对头”！

　　五、业委会职责仅限物业管理，其他事宜均为越权

　　国务院《物业管理条例》第十九条明确定义了业委会的职责：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”

　　六、业委会与业主是代表关系，不是雇佣关系

　　很多业主遇到问题就找业委会委员，认为业委会理所当然地应该解决。其实业委会及其委员与单个业主并不存在雇佣关系，即使是业委会职责范围内的事情也要走正常流程、按章办事，对于职责外的、无礼的、过分的、超出正常流程的要求，业委会及其委员有权拒绝。

　　业委会对外面对物业公司、社区、政府部门等相关方时是代表全体业主，而不是代表某个人、某个团体，此时业委会需要维护的是全体业主利益。对内面对某个业主时，业委会代表的是大多数业主而不是全体业主，维护的是大多数业主利益而不是个别业主利益。

　　在少部分业主提出要求时，业委会不能将少部分业主与全体业主等同，应首先考虑这些要求是否侵害了更多数业主的利益，切不能为了满足少部分业主甚至个别业主利益，却忽视了大部分业主利益，偏离了业委会的宗旨。

　　七、小区业主有问题应该找先谁？

　　业主反馈物业管理问题应按照规章流程，有问题应先找物业公司，物业公司首先自行解决，解决不了或者超过其权限再向业委会汇报以寻求支持。在物业管理具体事务中，物业公司在前，业委会应该在后。

　　如果凡事先找业委会，业委会就会变成前台部门，这不符合业委会的职责定位。

　　业委会一旦变成前台部门，直接面对业主，与业主最先正面接触，业主与业委会就很容易产生矛盾，业委会将逐渐陷入“人民战争”，最终下场可想而知。

　　因此，业委会应只接受业主合理化建议、物业管理不力的投诉，其他日常事项业主应该先找物业。

　　建议、物业管理不力的投诉，其他日常事项业主应该先找物业。

　　八、业委会与物业公司是监督与被监督关系，不能事必躬亲

　　业委会职责就是代表全体业主对物业公司的物业管理工作进行监督。

　　监督就需要对监督事宜制度化，制度应先行。业委会与物业公司更像董事会和经理层之间的关系。事前的策略、思路、方案制定以及事后的监督机制，可以由业委会主导，但最好与物业公司共同商定，毕竟之后的具体操作层面要由物业公司负责执行。

　　很多业主把物业公司看成是业委会的对立面，认为业委会就应该和物业公司斗争。恰恰相反，业委会和物业公司并非敌对关系，殊途同时，最终目标都是要把物业管理工作做好，其关系更多的是合作关系。

　　物业公司在具体工作中常常会有个别业主不配合，如果物业公司无过错，业委会就应该旗帜鲜明地支持物业公司的正当行为，绝不拉偏架。

　　政府相关部门与业委会是指导与被指导、监督与被监督、相互配合关系

　　有些业主认为，自己小区的事情与政府相关部门无关，政府相关部门无权“指手画脚”，这只能说明他们缺乏法律观念和守法意识。

　　《物业管理条例》第二十条明确规定：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合政府相关部门依法履行自治管理职责，支持政府相关部门开展工作，并接受其指导和监督。”

　　政府相关部门指导和监督业委会工作是其法定职责，而且业委会必须接受其指导和监督。因此，业委会会议前应该通知政府相关部门，会后决定也应向政府相关部门报告，重大事项还应向政府相关部门汇报并征求其意见。

　　除了物业管理外，积极配合支持政府相关部门工作也是业委会的法定职责。需要注意的是业委会是配合者而非主导者，业委会并不主导非物业管理事宜。